В бизнесе главное - не снижать расходы. Это относится к обслуживанию зданий и любых их систем. Владелец может сам проводить техническое обслуживание или заключить договор с компанией, специализирующейся на таких работах.
Что необходимо делать при техническом обслуживании здания
- Мониторинг технического состояния здания. Здания необходимо регулярно осматривать, чтобы вовремя обнаружить дефекты.
- Общие осмотры проводятся два раза в год (весной и осенью), причем осматривается все здание.
- Местные обследования проводятся выборочно для оценки состояния отдельных конструкций здания и инженерных систем.
- Время от времени после стихийных бедствий проводятся инспекции для оценки ущерба.
- В рамках технического обслуживания зданий выполняются следующие работы
- Ремонтные работы проводятся для поддержания эстетического вида здания и помещений.
- Осуществлять регулировку и настройку инженерных систем.
- Подготовьте здание к сезонному использованию.
- Проведение ремонтных работ в случае аварий.
Проверка, наладка и регулировка инженерных систем требуют большого опыта даже от профессионалов, поскольку все инженерные системы сегодня оснащены большим количеством приборов и автоматизированных компонентов. Одновременно выполняются следующие операции.
- Тестирование оборудования в инженерных системах и проверка его соответствия нормативным требованиям.
- Регулярное техническое обслуживание и замена изношенных компонентов.
- Сезонная подготовка инженерных систем.
- Устранение неисправностей во время плановых проверок.
- Аварийный ремонт.
При правильной организации технического обслуживания инженерная система всегда будет находиться в хорошем рабочем состоянии.
Варианты технического обслуживания здания
Методы обслуживания зданий, используемые владельцами, можно разделить на две категории.
- Традиционный способ с содержанием собственного персонала.
- Обслуживание зданий осуществляется с помощью профессиональных сервисных компаний. Но и здесь нет согласия: эту категорию можно разделить еще на три подгруппы.
- Владельцы предпочитают обращаться к специалистам только в случае очевидной поломки или аварии. Дело в том, что здание эксплуатируется на износ. Учитывая высокую стоимость аварийного восстановления конструкций и инженерных систем здания, такой подход вряд ли экономически оправдан - напротив, это опасный эксперимент.
- Владельцы регулярно работают с ремонтной компанией (один или несколько различных видов работ), руководствуясь собственными планами и установленными сроками. Этот вариант более надежен, но его нельзя назвать комплексным обслуживанием. В этом случае обычно сотрудники владельца сами проводят осмотр и составляют план работ, а специалисты обслуживающей компании выполняют запланированные работы.
- Владелец придерживается принципа установления единых стандартов качества. Владелец постоянно сотрудничает с обслуживающей компанией, считая, что систематический подход - лучший способ предотвратить несчастные случаи и постоянно поддерживать здание в рабочем состоянии. В этом случае компания по техническому обслуживанию разрабатывает программу технического обслуживания и берет на себя всю ответственность за нее.
Теперь вернемся к вопросу о самообслуживании и обслуживании компании.
Владельцы делают это сами по двум причинам: 1) они считают, что это дешевле, и 2) процесс более управляем. Так ли это? Для обслуживания инженерных систем и конструкций здания необходимо нанимать персонал: электриков, слесарей-механиков, монтажников приборов и автоматики, маляров, штукатуров, кровельщиков и т.д. В результате работники должны получать заработную плату и платить налоги.
В то же время не все сотрудники работают в полную силу. Более того, некоторые из них требуются лишь время от времени. Для ремонта сплит-системы, например, вам потребуется специалист по кондиционированию воздуха только два раза в год. В остальное время года он будет не нужен.
Для решения организационных проблем вам необходимо приобрести одежду, инструменты и оборудование, необходимое штатному персоналу для обслуживания здания. А на случай поломок и аварий иметь запас запчастей, расходных материалов и стройматериалов. Еще одним следствием такого подхода является необходимость регулярно иметь дело с коммунальными службами и регулирующими органами.
Несоответствия могут возникать и с точки зрения управляемости процесса эксплуатации здания. По сути, штатные сотрудники несут персональную ответственность только за качество работы и возникающие поломки. Их не интересуют плановые работы владельца и стоимость ремонта, поэтому профилактическому обслуживанию может не уделяться достаточно внимания. В результате количество поломок может не уменьшиться, а увеличиться.
В результате вместо ожидаемой экономии и оптимизации процессов владельцам остается подсчитывать расходы на оплату труда, налоги, инструменты, оборудование и материалы, незапланированные закупки в случае отсутствия на складе необходимых запчастей в случае инцидента и т.д.
Когда речь идет о надлежащем обслуживании зданий, все строительные конструкции и системы должны получать одинаковый уход.
Поручить обслуживание здания профессиональной компании по техническому обслуживанию во многих отношениях удобнее и выгоднее для владельца. В этом случае компания-подрядчик постоянно контролирует техническое состояние здания, регулярно проводит диагностические и профилактические работы и поэтому способна своевременно реагировать и предотвращать возникновение большинства технических проблем. Соответственно, снижаются затраты на техническое обслуживание.
Владельцу не нужно приобретать инструменты и оборудование, запасаться расходными материалами и запасными частями для поддержания здания в рабочем состоянии. Нет необходимости нанимать и содержать постоянный персонал, тратить деньги на его обучение и платить налоги.
Еще одним преимуществом является то, что владельцу больше не нужно иметь дело с коммунальными службами и надзорными органами. Обслуживающая компания позаботится об этой работе. Ее специалисты хорошо осведомлены о действующих правилах и нормах, знают, как вести переговоры с представителями проверяющих органов, и могут найти оптимальное решение для каждого конкретного случая.
В большинстве случаев, при постоянном сотрудничестве, обслуживающая компания может предложить свои услуги по цене ниже бюджета владельца. Мы говорим это, основываясь на собственной практике, и в качестве иллюстрации приведем показательный пример.
Руководство четырехзвездочного отеля на 102 номера обратилось к нам для решения проблемы вентиляции и кондиционирования воздуха. Изначально владелец не хотел никого нанимать и думал, что его внутренняя служба все сделала, но это просто не сработало. В результате отель мог бы пострадать - если бы не нанял нас и мы не помогли восстановить систему. Затем с нашей компанией был заключен контракт на техническое обслуживание и неограниченную аварийную поддержку системы вентиляции и кондиционирования воздуха отеля. Дополнительное финансовое бремя, которое мы возложили на отель, было гораздо меньше, чем потенциальный ущерб; не говоря уже о жалобах жильцов на вентиляцию и кондиционирование воздуха.
Конечно, компания сохраняет свой собственный персонал, без которого работа не могла бы быть выполнена, но за исключительной работой отель теперь обращается к нам - профессионалам своего дела.
Заключение
Что выбрать: содержать собственную службу эксплуатации зданий или доверить работу специализированной компании? Здесь нет единственно правильного ответа: в некоторых случаях имеет смысл нанять собственных технических специалистов, а в других случаях лучше заключить договор с компанией по техническому обслуживанию. Владельцы зданий должны рассмотреть плюсы и минусы обоих вариантов, чтобы принять обоснованное решение.